30-06-2020

En el día de hoy fue promulgada la Ley N° 27.551 que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación en relación al contrato de locación y entrará en vigencia el 1/7/2020.

Los principales cambios de esta nueva ley al contrato de locación son los siguientes:

–    El plazo mínimo del contrato, sea su destino habitacional o comercial, pasa de dos a tres años.

–    Se habilita a las partes a constituir un domicilio electrónico adonde se tendrán por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que se dirijan a dicho domicilio.

–    Los gravámenes que se aplican sobre la cosa y las expensas extraordinarias deben ser soportados por el locador. Si bien esto ya era usual en los contratos, ahora está ratificado por la ley.

–    En caso de resolución anticipada de contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda, transcurridos los primeros seis meses del contrato y mediando preaviso con al menos tres meses de antelación, el locatario no deberá pagar ninguna indemnización al locador.

–    Respecto a la renovación de los contratos de alquiler de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la contraparte, notificándola fehacientemente, para acordar la renovación del contrato.

–    En cuanto al depósito en garantía a exigir a los locatarios en los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda, sólo se podrá exigir el valor de un mes (el primer mes) por toda la duración del contrato.

–    Se amplía la gama de las garantías que los locadores pueden pedir a los locatarios, en las locaciones habitacionales, ya que, ahora, el locatario debe proponer al locador al menos dos garantías de entre un título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o fiador solidario, garantía personal del propio locatario documentada con recibos de salarios, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

–    La nueva ley permite el ajuste del precio de las locaciones. En los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda, el precio del canon locativo debe fijarse como valor único y por períodos mensuales sobre el cual sólo podrán realizarse ajustes anuales, los cuales se calcularán utilizando un índice mixto conformado en un 50% por las variaciones de índice de precios al consumidor que publica el INDEC y en un 50% por la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables que publica el Ministerio de Trabajo; este índice mixto deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.

–    Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la AFIP y, cuando se inicien causas judiciales de ejecución de un contrato, el juez, antes de correr traslado de la demanda, deberá dar vista a la AFIP.

Finalmente, la ley en análisis crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal y cuya autoridad de aplicación será la Secretaría de Vivienda dependiente del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda.

Si tiene alguna consulta en relación a esta temática, por favor no dude en contactarse con nosotros.

Abogados de Empresas

Junio de 2020

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